Úvod do financí - KMA/ÚF

Hypotéční úvěry

Hypotéční úvěr:

• je dlouhodobý účelový úvěr zajištěný nemovitostí. Od 1. května 2004 je možné úvěr použít nejen na investice do nemovitostí,
• doba splatnosti 5-30 let, obvykle 10 -20 let,
• možnost čerpání státní podpory ; při průměrné sazbě úroku nižší než 7 % se podpora neposkytuje - v současné době je státní podpora hypotečního úvěru 0 %,
• finanční prostředky na hypotéční úvěry získávají banky prodejem dlouhodobých dluhopisů nazývaných hypotéční zástavní listy, které jsou kryty příslušnou zastavenou nemovitostí.

Využití hypotečního úvěru:

• nákup nemovitosti,
• nákup družstevního podílu,
• výstavba nebo rekonstrukce nemovitosti,
• úhrada dědického podílu,
• vypořádání společného jmění manželů,
• refinancování hypotéky jiných bank nebo stavebních spořitelen.

Členění podle:

• Dlužníka - úvěry poskytované fyzickým, právnickým osobám nebo orgánům místních samospráv.
• Úrokových podmínek - úvěry s fixní úrokovou sazbou, úvěry s variabilní úrokovou sazbou, upravitelné hypotéční úvěry.
• Metod splácení - metoda odvozená od splácení jistiny (konstantní, postupné zvyšování nebo postupné snižování splátky), metoda anuitního splácení (splácení na základě umořovacího plánu nebo na základě koeficientu anuity)

Výše úvěru:

• Minimálně 300 tisíc Kč.
• Banka může ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, že bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Banky v současné době financují hypoteční úvěry z jiných zdrojů a nabízejí až 100 % hodnoty nemovitosti. Zbytek ceny musí investor pokrýt z vlastních prostředků.

Způsob čerpání:

• jednorázově či postupně, a to v závislosti na konkrétním účelu,
• vždy až po zápisu zástavního práva k zastavené nemovitosti ve prospěch banky.

Úroková sazba:

• stanovena na základě aktuální úrokové sazby v době podpisu úvěrové smlouvy,
• průměrný úrok 5-6% , v případě nedoložení příjmu kolem 8%,
• fixní sazba - fixovaná na 1 až 30 let, banka garantuje po tuto dobu stejnou výši úroků a státní podpory, která platila v době uzavření smlouvy,
• pohyblivá sazba- mění se v závislosti na pohybu úrokových sazeb na trhu a vývoji výše státní podpory.

Splácení:

• hypotéka se musí splatit nejpozději do 70-ti let věku,
• po dobu čerpání hypotéky se hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky hypotečního úvěru,
• po úplném vyčerpání hypotéky dle vaší volby:
  • formou pravidelných měsíčních hypotečních splátek (tzv. anuit),
  • formou progresivních splátek,
  • formou degresivních splátek.

Současně s měsíční splátkou se hradí paušální poplatek za správu + pojištění hypotéky. Banky stanovují sankce za předčasné splacení ve výši ušlých výnosů z úroků

Poplatky:

• za zpracování a vyhodnocení žádosti o úvěr (poplatek bývá určen obvykle procentem z požadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální částkou),
• měsíční poplatek za vedení účtu,
• poplatek za změnu podmínek,
• pojištění nemovitosti, na kterou je poskytnut hypotéční úvěr (běžné pojištění nemovitosti),
• některé banky vyžadují životní pojištění dlužníka. Částka pojistného plnění musí být vinkulována ve prospěch banky.

Podklady potřebné k získání hypotečního úvěru
Obecné dokumenty	- průkaz totožnosti - potvrzení o plné moci
Doklady o příjmu a majetkových poměrech	- potvrzení o příjmu - výplatní pásky - daňové přiznání - potvrzení finančního úřadu o zaplacení daní - výpis z účtu - dohoda o zúžení či zrušení společného jmění manželů - doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a požadovanou výší úvěru (povinná akontace)
Doklady o závazcích a pohledávkách	- nájemní smlouvy - potvrzení o sociálních dávkách - smlouvy o stavebním spoření - smlouvy o životních a jiných pojistkách - smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu - ručitelská prohlášení
Doklady k nemovitosti	- výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy či geometrický plán - odhad - pojistná smlouva k nemovitosti - doklad o vlastnickém právu k nemovitosti (kupní smlouva apod.) - souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva na nemovitost - fotografie nemovitosti
KOUPĚ (zvláštní dokumenty)	- kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí
STAVBA či REKONSTRUKCE (zvláštní dokumenty)	- stavební povolení - projektová dokumentace, rozpočet - smlouva o dílo, smlouva o výstavbě - soupis potřebného materiálu a prací svépomocí - časový harmonogram stavby
SPLACENÍ JINÉHO ÚVĚRU (zvláštní dokumenty)	- původní úvěrová smlouva - původní zástavní smlouva - souhlas původní banky s refinancováním

Kromě zástavního práva na nemovitosti se banky jistí také požadavky na minimální příjem žadatele o hypoteční úvěr. Každá banka má v tomto ohledu trochu jiné podmínky, např. Komerční banka požaduje, aby po odečtení 1,2 násobku životního minima, ostatních výdajů a anuitní splátky zbylo žadateli minimálně 10 % čistého příjmu, Česká spořitelna, aby čistý žadatelův příjem dosahoval výše dvojnásobku splátky úvěru….

Daňové odpisy:

• úroky lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob,
• do výše 300 000,- Kč ročně.

Státní podpora

- příspěvek připadající na každou splátku,
- stanoví se jako rozdíl mezi výší měsíční splátky při běžné úrokové sazbě banky a výší měsíční splátky, která je stanovena při úrokové sazbě snížené.

Vztahuje se na:

• 1 500 000,- Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem,
• 2 000 000,- Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s dvěma byty,
• 12 000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty,
• 12 000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2,
• limit může být prvních třech případech zvýšen o částku 200 000 Kč v případě, že hypoteční úvěr bude použit také na zakoupení pozemku k výstavbě.

Překračuje-li hypoteční úvěr stanovený limit, vztahuje se podpora pouze na část do limitu. Přestane-li klient úvěr splácet (bez dohody s bankou), poskytování státní podpory se automaticky pozastavuje.

Na stránce http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky můžeme najít úvěrovou kalkulačku, která nám vypočte výši měsíční splátky a celkovou částku, kterou zaplatíme za úvěr (viz ukázka níže). Nesmíme ovšem zapomínat, že v této částce jsou započteny pouze úroky a splacená jistina, nikoliv poplatky spojené s úvěrem.